一文读懂：2026年《建工司法解释（二）》核心规则

2026年6月30日，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（法释〔2026〕12号）（“《建工解释二》”）正式施行。该解释共计二十三条，是继2020年《建工解释一》之后建设工程领域最重要的司法文件之一，对合同效力认定、资质借用规制、工程价款结算、建设工程价款优先受偿权等核心问题作出了系统规定。本文从建设工程各方主体的实务视角出发，对《建工解释二》的关键条文及其适用要点进行梳理。

一、招标程序与合同效力关系进一步明确

1. 如起诉时不再属于必须招标的项目，则合同不因未曾招标而无效

《建工解释二》第一条确立了合同效力判断的时间认定原则：建设工程施工合同订立时属于必须招标的工程项目，当事人未经招标订立合同，起诉时该工程项目不再属于必须招标的，人民法院不应仅以未招标而认定合同无效。

该条以“起诉时”而非“订立时”作为效力判断时点，背后的法理在于：随着招标投标制度改革的推进，国家持续缩减必须招标的工程项目范围，若要求既往应招标而未招标订立的合同自始无效，将导致大量既存交易关系陷入不稳定状态，不利于建筑市场的平稳运行。

实务中，适用该条需满足两项条件：一是合同订立时该项目客观上属于必须招标范围；二是起诉时该项目已因政策调整不再属于必须招标范围。需特别注意的是，“不应仅以未招标认定无效”并非意味着合同必然有效。若合同存在其他无效事由（如违反强制性规定、恶意串通等），仍应依法认定无效。对于承包人而言，该条提供了有力的抗辩依据——在发包人试图以未曾招标为由否定合同效力、规避付款义务时，承包人可以援引该条主张合同有效。

2.“明招暗定”和“先定后招”合同的效力否定

《建工解释二》第二条对“明招暗定”和“先定后招”两种情形作出了明确的效力否定。第一种情形是招标人在确定中标人前与投标人就工程范围、价款等实质性内容进行谈判且该投标人中标；第二种情形是发包人与承包人先协商订立合同，再通过招标投标程序“走过场”。

上述两种情形下，人民法院应依照《招标投标法》关于禁止串通投标、禁止先行就实质性内容谈判的规定认定中标合同无效。该条的核心价值在于遏制建设工程领域长期存在的“形式招标、实质内定”乱象，维护招标投标制度的严肃性。

二、资质借用受到全面规制

《建工解释二》第三条对建筑施工企业出借资质的行为作出了“三位一体”的规制。第一层，出借资质、允许他人使用本企业名义的合同无效；第二层，出借人主张资质借用费、使用费的，人民法院不予支持，切断了出借资质的经济动机；第三层，工程质量合格的，借用资质的单位或者个人可以参照其与出借人的约定请求支付折价补偿款，保障了实际施工方的合理利益。该规则体系在“遏制乱象”与“保障权益”之间实现了平衡，出借人既不能收取“管理费”，也不能以合同无效为由拒付工程款。

根据第四条，借用人能否向发包人主张价款，取决于发包人对资质借用是否知情：发包人不知道且不应当知道资质借用的，借用人无权直接要求发包人支付折价补偿款；发包人知道或应当知道的，人民法院应追加出借人作为第三人参加诉讼，并根据发包人付款、借用人施工等情况，判决发包人向借用人承担责任。该条引入了“知情”要件，由借用人承担发包人知情的举证责任。实务中，借用人可通过以下证据证明发包人知情：发包人直接参与借用人施工管理、发包人直接向借用人支付工程款、发包人在会议纪要或往来函件中承认借用事实等。对于发包人而言，若在签约时已察觉存在资质借用迹象但仍选择签约，事后可能被认定为“应当知道”而承担直接付款责任。

根据第五条，出借人是否应对材料、设备供应商承担责任，取决于借用人的行为是否构成表见代理：借用人以出借人名义购买建筑材料、租赁设备等，相对人请求出借人承担责任的，符合《民法典》第一百七十二条表见代理规定的，人民法院应予支持。这意味着出借人不仅面临合同无效、借用费落空的风险，还可能对下游交易链条中的善意第三人承担民事责任，法律风险呈几何级放大。对于建筑施工企业而言，出借资质不再是“低风险、稳收益”的操作，而是涉及合同无效、费用丧失、表见代理责任的综合法律风险。

三、对实际施工人的救济不再突破合同相对性

《建工解释二》第六条规定，接受转包或违法分包的单位请求与其没有合同关系的发包人支付折价补偿款的，人民法院不予支持；同时明确其可参照转包或分包合同向承包人主张折价补偿款。

第七条规定，上述主体可依据《民法典》第五百三十五条关于代位权的规定向发包人行使权利。上述两条共同构成了“否定直接请求权、保留代位权通道”的规则结构。

根据《民法典》，代位权的行使须满足四项要件：一是债权人对债务人的债权合法且已到期；二是债务人怠于行使其到期债权或与之有关的从权利；三是债务人怠于行使权利影响了债权人的到期债权实现；四是债务人的债权非专属于其自身。

在建工领域的具体适用中，接受转包或违法分包的单位须证明承包人对发包人的债权已到期且承包人未积极主张，方可通过代位权诉讼向发包人主张权利。发包人则可向代位权行使方主张其对承包人的抗辩，亦可主张其对承包人的抗辩。

从实务操作角度，代位权诉讼为接受转包或违法分包的单位提供了一条规范化的救济路径，但其举证难度显著高于此前“实际施工人”直接起诉发包人的模式。具体而言，资质借用人或接受转包/违法分包方需证明：承包人对发包人享有到期债权、承包人未通过诉讼或仲裁方式主张该债权、该不作为影响了自身的债权实现。对于发包人而言，代位权规则提供了更有序的诉讼结构和更充分的抗辩空间，避免了此前因“实际施工人”直接起诉而导致的多重法律关系混同审理的困境。

四、固定总价、合同无效、审计定价等情形的工程价款结算有章可循

1. 固定价格原则不调整

《建工解释二》第九条针对固定价格合同的价款调整问题确立了“原则不支持、例外可调整”的规则。该条规定，建设工程施工合同约定按照固定价格结算工程价款的，当事人以约定的建设工期内人工费、主要建筑材料价格发生重大变化为由请求调整工程价款的，人民法院不予支持，但是当事人另有约定或者符合《民法典》第五百三十三条关于情势变更规定的除外。该规则适用于固定总价及固定单价合同。

该条的规范逻辑在于：固定价格合同的本质是承包人在报价时将人工费、材料价格波动的风险纳入考量，发包人为此支付相应的风险对价。若允许承包人在价格波动时随意主张调整，则固定价格合同将沦为“单向风险转移”工具，违背契约严守原则。但“不支持”并非绝对——如果价格波动达到《民法典》第五百三十三条情势变更所要求的“不可预见、不属于商业风险、显失公平”程度，承包人仍可请求调整。实务中，情势变更的举证门槛较高，承包人需提供充分证据证明价格波动超出了订立合同时可合理预见的范围。对于发包人而言，“固定包干”并非绝对的风险转嫁工具；对于承包人而言，投标报价时应充分考虑价格波动风险，或在合同中约定明确的调价阈值和计算公式，以降低嗣后争议发生的可能性。

2. 固定总价合同解除后按比例法确定工程价款

《建工解释二》第十条针对固定总价合同解除后已施工部分工程价款的确定采用了“比例法”：人民法院参照合同订立时工程所在地建设行政主管部门发布的计价标准或相关规范，确定已施工部分工程价款占全部工程价款的比例，并以该比例乘以合同约定的固定总价确定应付工程款。该方法的核心优势在于：以客观计价标准确定比例，再乘以双方合意形成的固定总价，既尊重了当事人的定价合意，又避免了因工程未完工而无法直接适用固定总价的僵局。需要特别注意的是，该条的适用前提是合同解除且双方对已施工部分价款没有约定或协商不成；若合同解除系违约所致，守约方仍可另行主张违约损害赔偿。

3. 合同无效参照合同约定

《民法典》第七百九十三条规定，建设工程施工合同无效，但是建设工程经验收合格的，可以参照合同关于工程价款的约定折价补偿承包人。

《建工解释二》第十一条明确了《民法典》第七百九十三条第一款中“参照合同关于工程价款的约定”的范围，包括工程价款金额、计价方式、支付时间、调整方法和结算方法等相关内容。该条回应了长期以来实践中对“参照什么”的争议——并非仅参照价款金额本身，而是参照与工程价款相关的全部合同条款。这意味着即使合同无效，双方在计价方式、支付节点、调价机制等方面的合意仍可作为折价补偿的参照依据，大大增强了法律适用的确定性和可预期性。

4. 尊重意思自治

《建工解释二》第十二条则明确了尊重当事人的意思自治的原则。建设工程施工合同无效但工程质量合格的，发包人和承包人就折价补偿款达成协议的，一方主张按该协议确定权利义务的，人民法院应予支持。该条鼓励当事人通过协商一次性解决无效合同的后续处理问题，减少讼累。实务中，发包人和承包人在确认合同无效后，可先行就工程质量进行验收，在质量合格的基础上协商确定折价补偿金额并签订书面协议，从而避免漫长的造价鉴定程序。需注意的是，该条的适用前提是建设工程质量合格；若质量不合格，应先修复至合格后再行协商。

5. 按照审计/鉴定结果确定工程价格

关于主张工程价款按照审计机关的审计结果或者财政评审机构的评审结论确定，《建工解释二》第十三条分二种情形规定了审计条款的效力规则：

第一种情形，未约定不支持。当事人未约定以审计结果或评审结论作为结算依据的，发包人请求以此确定工程价款的，人民法院不予支持；

第二种情形，有约定可突破。当事人已约定以审计结果或评审结论作为结算依据的，若非因承包人原因未在合理期限内出具审计结果或评审结论，或审计结果或评审结论与施工合同约定明显不符，承包人可申请司法鉴定。

值得注意的是，上述“合理期限”，有约定的，从约定，无约定的，由人民法院综合确定，但最长不得超过承包人提交竣工结算文件之日起一年。该规定避免了因审计或评审原因导致工程款结算久拖不决。

五、工程质量修复程序与费用承担规则

《建工解释二》第十六条对建设工程质量不符合约定时的修复程序作出了规定，确立了“通知修复—自行修复—承担费用”的递进式处理机制。该条明确：因承包人原因致使工程质量不符合约定的，发包人未通知承包人修复而直接请求判令承包人支付修复费用的，人民法院不予支持；只有在承包人拒绝修复或在合理期限内未修复至符合约定的情况下，发包人自行修复后请求承包人承担合理修复费用的，人民法院才予支持。

该条在司法实践中具有三重意义。其一，确立了发包人的“通知修复”前置义务，将通知程序作为发包人主张修复费用的必要条件，未经通知直接主张费用将得不到支持。其二，体现了绿色原则——由承包人自行修复通常更为经济便捷，避免不必要的资源浪费。其三，防止发包人取得修复费用后不及时修复、影响工程使用人（如购房人）的安全和利益。实务中，发包人发现质量缺陷后应及时以书面形式通知承包人修复，并保留送达凭证；承包人收到通知后应在合理期限内修复，若对质量缺陷原因或修复方案有异议，应及时提出并保留证据。

六、建设工程价款优先受偿权规则细化

《建工解释二》第十七条对优先受偿权的范围作出了两项重要限定。一是要求人民法院在判决主文中明确承包人享有优先受偿权的数额及相应工程，改变了以往部分判决仅笼统确认“享有优先受偿权”而未明确具体数额和工程的做法，有利于提高执行效率、减少衍生争议。二是明确承包人就发包人原因造成的停工、窝工损失主张享有优先受偿权的，人民法院不予支持。停工、窝工损失本质上属于违约金或损害赔偿金范畴，若纳入优先受偿范围将过度扩张对发包人其他债权人的影响，不利于维护交易安全。

对于实践中常见的以工程抵债，第十八条明确了四项生效要件：承包人施工工程质量合格；建设工程可以折价；发包人逾期支付工程价款且经催告后在合理期限内仍未支付；折价金额与折价时建设工程实际价值基本相当。四项条件须同时满足。该条的立法目的在于防止发包人与承包人恶意串通，以明显不合理的低价将工程折价给承包人，变相转移责任财产、损害抵押权人和其他债权人利益。实务中，承包人在与发包人签订以房抵款或以工程抵款协议时，应确保折价金额经过专业评估、与实际价值基本相当，否则，可能被认定为未合法行使优先受偿权。

对于受让工程款债权的受让人能否享有优先权的问题，第十九条给予了回应：可以主张，但须满足建设工程已经竣工验收合格、工程价款已经结算、债权转让合同有效、受让人已经支付了合理转让款等等条件。

第二十条参照担保物权物上代位原理，规定建设工程毁损、灭失或者被征收的，承包人就保险金、赔偿金或补偿金主张优先受偿的，人民法院应予支持。该条将优先受偿权的效力延伸至工程的替代价值，保障了承包人在工程物理形态消灭后的权益。

第二十一条完善了行使期限的起算规则：因工期顺延等客观原因协商变更给付日期的，从变更后的日期起算；合同未约定或约定不明但结算协议中明确了给付日期的，从该日起算。承包人应在结算协议中尽量明确付款日期，并在行使期限内及时主张权利。

七、其他重要内容

1. 农民工工资保障

《建工解释二》第八条直接援引《保障农民工工资支付条例》的相关条款，明确了农民工有权通过诉讼要求建设单位、施工总承包单位、分包单位先行垫付、先行清偿或清偿拖欠工资。《建工解释二》为农民工实现权利提供了司法途径。对于建设单位而言，应加强对施工总承包单位工资支付情况的监督，避免因总承包单位拖欠工资而承担先行垫付责任。

2. 质量保证金返还

《建工解释二》第十四条针对合同解除或无效且工程未完工情形下质量保证金的预留与返还作出了规定：承包人主张预留工程质量保证金以其应得工程价款或折价补偿款为基数计算的，人民法院应予支持；返还期限从承包人退场之日起算，合同在承包人退场后解除的从解除之日起算。

该条解决了长期困扰司法实践的一个难题——合同非正常终止时质量保证金的计算基数和返还期限的起算时间。以往实践中，有的发包人主张以合同约定的总价款为基数计算质保金，导致承包人尚未完成全部工程却需预留全额质保金，显失公平。该条以“应得工程价款”为基数，更符合权利义务对等原则。

3. 施工资料移交

《建工解释二》第十五条明确了合同解除后承包人的施工资料移交义务：发包人请求承包人移交施工现场、施工资料等的，人民法院依法予以支持；承包人退场前，当事人可依据《民事诉讼法》第八十四条申请证据保全。该条将施工资料移交确立为合同解除后的法定附随义务，发包人可在解除合同的诉讼中一并主张，无需另行起诉，有利于尽快盘活停滞项目。对于承包人而言，不得以发包人未支付工程款为由拒绝移交资料，但可通过申请证据保全固定施工界面，保障自身权益。

4. 民事审判与行政执法、刑事追诉的衔接机制 

《建工解释二》第二十二条规定，人民法院在审理建工案件中发现违法发包、转包、违法分包及资质借用等违法行为或工程存在严重质量问题的，应及时将相关情况通报、移送建设行政主管部门；涉嫌犯罪的，应移送侦查机关。该条建立了民事审判与行政执法、刑事追诉的衔接机制，强化了司法对建筑市场秩序的规范功能。

八、小结

《建工解释二》以合同效力、资质规制、价款结算、优先受偿权四大板块为主线，回归合同相对性与实质公平的核心法理，对建设工程各方主体的权利义务进行了系统性重塑，值得法律从业者和建设工程机构从业者深入研究与持续关注。 

*本文部分内容在撰写过程中使用了人工智能工具辅助生成。

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