破解房地产企业重整难题的若干探索

企业重整，指对可能或已经发生破产原因但又确有再生希望的企业，在法院主持下，由利害关系方协商通过或依法强制通过重整计划，进行债务清理、经营重组等活动，以挽救企业、避免破产的法律制度。重整被公认为预防企业破产最为积极、有效的法律制度。

我国企业破产法规定，企业法人不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，或者有明显丧失清偿能力可能的，可以依法进行重整。重整申请可以由债权人、债务人提出，也可以在破产清算程序中由债务人以及出资比例占债务人注册资本十分之一以上的出资人提出申请。

根据最高人民法院工作报告，2022年审结破产重整案件2801件，盘活资产3.4万亿元，帮助3285个企业摆脱困境，稳住92.3万名员工就业岗位。海航集团破产重整案成功化解1.1万亿元债务风险，另有一批有价值有前景的企业通过破产重整获得新生；2023年引导可重整的不清算，助“危机”企业寻“新机”，审结破产重整、和解案件1485件，762家陷入困境企业成功重整，盘活资产8790亿元，11.8万名员工稳住就业。审理易安财险破产重整案，引入实体企业投资35亿余元，清偿全部债权，众多投保人利益得到保护，市场化法治化手段助力企业“破茧重生”。

而上海市第三中级人民法院的上海破产法庭自2019年2月成立五年来，共重整成功43件，和解成功71件，累计盘活资产312.4亿元。并探索建立破产预重整机制，制定《预重整案件办理规程（试行）》，尝试对困境企业尽早救治。

上海市浦东新区人民法院自2022年1月挂牌成立破产审判庭以来，集中管辖住所地位于浦东新区和中国（上海）自由贸易试验区临港新片区的除金融机构以外的企业破产和强制清算案件、执行转破产案件以及衍生诉讼案件。2022年至2024年，浦东法院共重整成功4件案件，盘活企业资产总估值8.45亿元，清理90户债权人债权总额29.8亿元。

而忙于消化存量破产案件的上海铁路运输法院2023年以来共审结10起重整、和解案件，其中6起案件实现重整、4起案件完成和解。2023年1月-2024年10月，累计清理债权债务金额189.88亿元，盘活资产约19.14亿，保障职工权益一千余人次。

由上可见，无论全国还是上海，近年来的企业重整案件均呈上升趋势，但企业重整案例总体仍然偏少，破产清算比例仍然偏高。值得注意的是，在有限的企业重整案例中，房地产企业重整案件却越来越多，以浦东法院为例，2022年-2024年共受理房地产企业破产案件28件，其中房地产重整案件3件，而同期企业重整成功案件为4件。

由于人民法院的破产审判工作，离不开地方党委的正确领导和政府的大力支持。因此，必须建立政府与法院相互协同的“破产工作统一协调机制”。故上海市曾于2018年由二十个府院部门联合发布了《关于构建常态化法院破产统一协调机制的实施意见（试行）》，之后又由有关部门以“一对一”的方式先后形成了《关于企业注销若干问题的会商纪要》（2019年6月）、《关于企业破产欠薪保障金垫付和追缴的会商纪要》（2019年12月）、《关于合作推进企业重整 优化营商环境的会商纪要》（2020年4月）、《关于优化企业破产程序中涉税事项办理的实施意见》（2020年4月）、《关于破产程序中规范处置住房公积金债权的会商纪要》（2021年2月）等。

2023年，上海市十八个部门联合印发《上海市加强改革系统集成 提升办理破产便利度的若干措施》，明确为深入贯彻中央、市委关于推进营商环境建设的决策部署，对标各类市场主体需求，进一步加强改革的系统集成，全面优化破产审判及配套保障制度机制，推动上海办理破产进一步降成本、提质效，为市场主体加快出清与重整和解提供更加有力的制度供给。

但目前具体到房地产企业重整案件中，存在以下难题亟待通过“破产工作统一协调机制”进一步研究解决：

1. 土地出让合同约定违约金问题

上海土地使用权出让合同中一般均约定了项目开、竣工日期以及逾期的违约责任。在重整程序中因涉及续建，故首先存在违约责任如何计算的问题，即该违约金是计算到破产重整受理日，还是计算到重整后续建实际竣工之日？有关部门要求计算至实际竣工日，导致破产债权进一步扩大，而有关银行利息及其他违约金等均计算截止到案件受理之日；其次是该违约金能否优先受偿的问题，即是作为普通债权依次受偿，还是作为共益债务优先受偿。有关部门态度是明确要求优先受偿，否则不予办理房地产初始登记手续，甚至不予办理规划综合验收手续，导致有的重整项目已竣工而不得不作为在建工程拍卖处置，从而导致重整失败。此外，还存在违约金标准是否过高问题，根据上海市土地出让合同的格式条款，约定日千分之一的逾期违约金，该标准相比较而言明显过高，管理人理应予以调整，但有关部门一般都拒绝接受，不按千分之一支付即不规划验收、不进行产权登记。

2.土地出让合同约定的有关限制转让问题

有些土地出让合同中会约定，项目在建工程转让或者项目公司股权转让需要出让人同意。实践中还有出让人提出需要符合某些经济技术指标或提出其他超出原土地出让合同的附加条件作为同意转让的前提条件，从而导致房地产企业重整因此受阻。

3. 重整续建中有关验收标准发生变化后的适用问题

破产重整程序中，国家有关工程或相关的验收标准较最初设计时发生了标准变化，是仍按设计时技术指标验收，还是按新标准验收，实践中操作争议导致竣工验收迟延，进一步引发交房矛盾。如某项目中的房屋新风系统，旧规范对出风口、入风口间没有距离要求，而最新规范要求两者距离需在5米以上。但进入重整前，项目已按旧规范施工完毕，并已进入下一道工序，已不具备按新要求返工或修改的客观条件，或将额外产生巨额成本。

4. 在建工程转让后的各种备案难问题

房地产企业重整中，有的投资人因担心公司隐形债务及潜在税务风险问题，而要求将在建工程转移至新设公司名下后再进行重整投资。而目前在建工程转让后涉及各种变更备案，如参建单位变更问题，在市级平台中需要原单位、原人员配合办理变更手续，企业破产实践中原单位、原人员很可能不配合或者已经无法找到，导致破产企业办理变更困难，而聘请新人员也造成破产企业成本不必要的增加。又比如有关建设工程信息平台、物业管理平台的备案单位变更手续问题，需要原备案单位盖章确认，线下办理；房地产企业开发资质延续问题，需要三个工程技术人员和两个财务技术人员，破产企业可能无法满足要求；网签需要上海市一手房销售备案从业资格问题；报建和验收竣工换届均需要包括建设单位在内的五方责任人中必须有项目负责人的问题，而建设单位即破产企业的项目负责人还需要工程专业从业资格，重整管理人机构内根本不可能有相关资格人员。

5.重整项目因竣工资料不全需要容缺竣工验收问题

破产房企缺乏竣工验收资料，根据目前有关发文，容缺竣工要由第三方进行检测，但就第三方检测要求没有具体细化的规范，如由什么机构检测、检测需做哪些指标等均无规定，导致有关创新规定沦为一纸空文。

6.房屋限购政策变化导致的无所适从问题

房地产企业破产前后上海房屋限购政策发生了变化，导致购房人资格发生了变化，如破产前后购房人本身婚姻状态、家庭成员发生变化，导致购房人从有资格变成没资格。破产重整前已网签购房人因故未根据买房当时政策做购房前的房源核验、购房资格审查，破产重整后购房人的购房资格因发生变化，而无法再办理后续预告登记措施，从而导致管理人就是否继续履行有关购房合同进退两难。

7.税务和金融机构债权人的破产法意识问题

有关单位由于对破产债权分类及申报规定的不了解或不接受，经常动辄要求管理人全额清偿有关违约金、滞纳金等债权作为后续配合管理人有关工作的前提，或对重整计划动辄投反对票，导致重整功亏一篑。

8. 项目续建重整中的关键供应商问题

房地产企业重整中，关键供应商问题比较突出，如果简单地对所有供应商的债权进行“新老划断”处理，则有些关键供应商拒绝进行有关配合，包括供货、配合验收等，从而导致增加重整成本。如对关键供应商进行特殊对待，目前又缺乏法律依据，司法判例中相关认定案例也几乎没有。

鉴于上述问题涉及众多政府部门以及金融机构，仅凭管理人一己之力，肯定是无能为力，即使法院进行司法协调，由于涉及府院协调关系，往往也是爱莫能助。因此，有必要在现有“府院协调”机制基础上进一步创新完善，通过“府院协同”机制探索解决在破产案件，特别是房地产企业重整案件审理中需相关部门和单位协调解决的上述问题。基于成功办理上海某保交楼案件的心得体会，特提出以下破解难题的探索思路：

1. 对于土地使用权出让合同约定违约金问题，鉴于重整后的项目续建是在人民法院指导、监督及管理人督导乃至主导下进行的，由规划和自然资源管理部门根据破产法的规定精神，并参照最高院与国家税务局对税款滞纳金的认定办法，明确相关违约金计算至企业重整受理日，违约金争取统一按LPR 4倍标准申报或由管理人按案件统一标准执行，且违约金债权性质参照税款滞纳金明确申报为普通债权；

2. 对于土地出让合同约定的有关限制转让问题，鉴于重整中的项目或在建工程转让系由于保交楼或引进投资人需要，由规划和自然资源管理部门对于项目在建工程转让或者项目公司股权转让，明确除要求依法、依约转让外，不要附加任何限制转让条件；

3. 对于重整续建中有关验收标准发生变化后的适用问题，根据法不溯及既往的法律原则，由建设行政管理部门明确，对于重整项目中的有关已完成工程内容，仍按设计许可时的建设标准验收或容缺验收；

4. 对于在建工程或项目转让后的各种备案难问题，鉴于重整企业的特殊情况，由建设行政管理部门及房屋管理部门明确，只要设计、施工、监理等单位符合法律规定，对于作为建设单位的破产企业，可基于管理人的书面申请或法院出具的协助文书予以特事特办或容缺备案；

5. 对于重整项目因竣工资料不全需要容缺竣工验收的问题，根据国家及地方有关制度创新要求，由规划和自然资源管理部门、建设行政管理部门及房屋行政管理部门明确相关专业机构的资质要求以及对工程质量、消防的检测和评估要求，以便管理人及有关检测机构在房地产企业重整实践中有章可循；

6. 对于房屋限购政策变化导致的无所适从问题，鉴于保交楼的实际资金需求及房价的实际变化，可由房屋行政管理部门明确，对于已经网签或预告登记及管理人明确继续履行合同的购房人，其购房资格仍按其网签或预告登记时状态从宽认定；

7. 对于税务和金融机构债权人的破产法意识问题，鉴于办理破产是世行营商环境评估的十大指标体系之一，而具体到重整案件中，按重整计划规定的债务清偿率一般都高于企业清算状态下的债务清偿率，无论从理性对待债务清偿率的微观角度，还是从盘活社会资源、拯救困境企业的宏观角度，税务和金融机构债权人均应理性决策尽量支持重整计划，帮助企业起死回生，也同步实现企业所在地的二次招商引资；

8. 对于项目重整续建中的关键供应商问题，鉴于关键供应商与其他供应商的作用差别，特别是成本差别，人民法院可根据有关法律原则并参照国外的关键供应商原理，对此作出探索性的统一规范或案例示范，或提请最高人民法院通过指导案例或司法解释，对破产法的规定漏洞予以补充完善。

（本文来源于刘正东律师作为上海市人大代表在2025年1月上海市第十六届人民代表大会第三次会议上提交的“关于督促启动府院协调机制 解决房地产企业重整难题的议案”，君合律师事务所顾问刘炘律师及律师金尔立、贾玮、林逸沁、霍志航等对本文及该议案均有贡献）