店铺及厂房被征收时承租人可期待的补偿利益

我国现行相关法规将房屋的所有权人作为国有土地上房屋征收与补偿的对象，而未对私有房屋承租人可以主张的补偿利益作出明确规定。本文将从司法实践的角度出发，以北京、广东为例，重点讨论店铺、厂房等非住宅私有房屋承租人可期待的补偿利益，旨在梳理出该等承租人可期待的补偿途径及范围。

一、承租人主张征收补偿利益的途径

1. 现行法规对征收补偿对象的规定

2011年1月21日，国务院公布并施行《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称“《征收与补偿条例》”），原《城市房屋征收管理条例》（2001）（以下简称“原条例”）同时废止。与原条例相比，《征收与补偿条例》未规定私有房屋承租人在房屋征收过程中可享有的补偿利益¹，仅规定了征收人对于被征收人（即被征收房屋所有权人）的补偿义务。

各省市依据《征收与补偿条例》制定的地方性规范中也较多体现上述原则，如北京市在《关于国有土地上房屋征收与补偿中有关事项的通知》（京建法〔2012〕19号）（以下简称“《北京房屋征收与补偿通知》”）中将被征收人及公房承租人作为征收补偿的对象；部分地方（如广州）则在上述原则基础上有一定程度的拓展，如《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（穗府规〔2021〕2号）（以下简称“《广州房屋征收与补偿办法》”）第三十一条规定“被征收房屋的实际生产、经营者不是被征收人的，可以依照被征收人与实际生产、经营者之间的约定分配停产停业损失补偿和搬迁费、临时安置费；没有约定的，由双方协商分配”，但承租人享有的前述补偿权益仍有赖于其与出租人（即被征收人）基于租赁法律关系进行的民事协商。

由此可见，现行法律法规仅明确认可了被征收房屋所有权人对于征收补偿的主体地位，而未赋予承租人以同等的征收补偿权。

2. 司法实践中承租人主张征收补偿利益的途径

从最高人民法院（以下简称“最高院”）及北京市、广东省各级地方法院的司法实践来看，当承租人与被征收人就征收补偿分配无法达成一致时，法院通常认可承租人基于租赁法律关系向被征收人主张补偿利益。

值得注意的是，若承租人直接就征收补偿安排向征收人提起行政诉讼，基于以往司法实践，法院通常以承租人与房屋征收行为之间不具有利害关系、因而不能成为行政诉讼的原告为由不予立案。但从最高院近年案例来看，最高院认为在一些情况下，应认定承租人与房屋征收行为之间具有“利害关系”且有权独立提起行政诉讼，例如征收人明知承租人的存在、但未与房屋所有权人或者承租人达成任何补偿安排，或者承租人因征收行为遭受实际经济损失（如装修损失、停产停业损失等）。²

二、承租人可期待的补偿范围

根据《征收与补偿条例》，房屋被征收时，被征收人可请求的补偿（含损失补偿、政府补助和奖励）类型包括：“（1）被征收房屋价值的补偿；（2）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。”

各地方基于上述条例进一步出台了当地规定，以北京和广州市为例，二者分别于2012年7月12日及2021年6月16日颁布了《北京房屋征收与补偿通知》以及《广州房屋征收与补偿办法》，对上述补偿类型及流程进一步细化。³

对于不同类型的补偿项下承租人可获得的补偿份额，若出租人与承租人有明确约定的，通常从其约定；若无明确约定或无法达成一致的情况下，北京、广东司法实践中通常结合实际租赁面积、租赁合同剩余期限、实际生产经营情况、装饰装修或改扩建等实际投资费用等因素予以确定。

（一） 搬迁、临时安置补偿

1. 搬迁费补偿

法院通常倾向于支持承租人主张的搬迁费补偿请求，但是否全部还是部分支持则需区分可搬迁设备及不可搬迁设备两种情形：

（1）对于承租人投入的可搬迁设备及其他生产生活资产的搬迁补偿，法院倾向于认为承租人作为该损失的实际发生一方，可全额获得对应补偿。⁴

（2）对于承租人投入的不可搬迁设备，如吊机、配电设备等，法院可能参照装修损失处理，即按照合同剩余租期与总租期之间的比例向承租人分配不可搬迁设备对应补偿款。⁵

2. 临时安置费补偿

法院倾向于结合承租人剩余租期、承租面积、实际经营情况等因素考量承租人的实际损失，酌定承租人可分配的相应临时安置费比例。如当承租人剩余租期较短时，法院可能酌定其获得较低比例的安置费⁶；当法院结合实际情况，认为出租人较之承租人将承受更大经营损失时，可能在承租人剩余租期较长的情况下，酌定提高出租人的安置费补偿比例。⁷

（二）停产停业损失补偿

关于停产停业损失补偿如何分配，在司法实践中存在一定争议。有观点认为，承租人作为实际经营者，其实际承受征收导致无法生产经营的损失，因而有权获得停产停业损失补偿；也有观点认为，出租人的出租行为是其使用房屋从事经营的一种方式，因而也有权获得部分补偿款。

1. 北京地区的司法实践

北京地区关于出租人与承租人间停产停业损失补偿的分配方式可参见《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》（京高法发〔2013〕462号）第十三条的规定。具体而言，需区分以下情形处理：

（1）全部支持：承租人（或次承租人）以征收房屋为经营场所办理了营业执照，并在此实际经营，其要求出租人给付征收补偿安置协议中确定的停产停业损失补偿的，一般应予支持。

（2）合理分配：(i)承租人（或次承租人）及出租人均以征收房屋为经营场所办理了营业执照的，停产停业损失补偿可在出租人与承租人（或次承租人）之间合理分配；(ii)对于存在房屋性质以租赁为主要用途、租赁合同剩余期限较短等情形的，停产停业损失补偿可在承租人（或次承租人）与出租人之间进行合理分配，但出租人分得的数额不宜超过50%。

（3）不予支持：(i)证据证明征收补偿安置协议确定不补偿停产停业损失，或者补偿协议尚未签订，出租人亦未取得该补偿费，承租人要求出租人支付停产停业损失补偿的，不予支持。承租人可待出租人取得补偿后再行主张权利或通过其他行政途径解决；(ii)房屋征收公告发布时租赁合同已经期满终止，承租人要求出租人给付停产停业损失补偿的，不予支持。

（4）酌情支持：征收公告发布后房屋实际征收腾退前，租赁合同期满终止，且出租人已经取得停产停业损失补偿，承租人要求出租人给付该补偿费的，可酌情予以支持。

2. 广州地区的司法实践

广州地区司法实践通常认为停产停业损失补偿须在出租人与承租人间合理分配。承租人与出租人均因房屋被征收而产生停产停业损失，若双方就补偿分配协商不成，则法院参考剩余租赁期限、约定的租金等因素进行分配。

如广东省广州市中级人民法院认为，“停产停业补偿的对象视房屋具体使用情况、房屋被征收对实际生产经营的影响以及征收补偿项目计算标准等而定，可能同时包括产权人及使用被征收房屋的实际经营者。”当被征收房屋属于非住宅房屋且用于出租收益时，对于出租人，租金收益是其经营活动内容，故其因房屋被征收丧失租金收益从而产生停产停业损失；对于实际从事生产经营的承租人，在租赁期限未届满时因征收致其生产经营活动受损，从而产生停产停业损失。⁸

（三）搬迁补助或奖励

搬迁补助或奖励分为与按期签约相关的补助或奖励，以及与按期搬迁相关的补助或奖励。司法实践中，因被征收人为征收协议的签署主体，法院通常不认可承租人获得与按期签约相关的补助或奖励⁹；而对于按期搬迁补助或奖励，法院通常会结合征收补偿政策、承租人剩余租期及承租比例等因素，酌定承租人作为实际经营人可获得的合理比例的搬迁补助或奖励。¹⁰

（四）其他费用

最高院在多项判例中支持承租人主张的关于征收中涉及的其他费用的任何补偿利益。该等补偿类型包括装饰装修补偿、房屋因承租人改扩建而增值的补偿等。

对于装饰装修补偿及改建补偿，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）第九条的规定，若因不可归责于租赁合同双方的事由导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失由双方依公平原则共担。最高院在(2014)民申字第2071号判决书体现了前述司法解释的思路，即“承租人投资建房的费用原本可以作为成本摊销到租赁期内，但因房屋征收使其收回成本的目的难以实现，其未能摊销的投资费用应在房屋征收补偿款中得到适当补偿。”

对于扩建增值部分的补偿，最高院认可承租人可就扩建增值部分获得相应的补偿，并将剩余租期作为主要考量因素计算承租人可获补偿的比例。¹¹

三、小结

承租人作为实际使用和经营被征收店铺或厂房的一方，若因政府征收而导致租赁合同无法继续履行，其在客观上确将面临遭受较大的经济损失。但因现行法规未对承租人在该种情况下的征收补偿请求权作出明确规定，故承租人提前在租赁合同中作出明确约定，可使其有效便利行使该等请求权。同时考虑到具体补偿分配标准多受限于当地的司法实践及法官的自由裁量，故建议承租人在实际处理房屋租赁业务或相关征收补偿纠纷时，尽早聘请专业律师，以便及时、有效地保障自身合法权益。

[1] 《城市房屋拆迁管理条例》（2001）在总则中规定补偿安置对象为被拆迁房屋的所有人，在分则第二十七条与第三十一条规定了承租人在房屋拆迁过程中的补偿安置事项。

[2] (2019)最高法行申13115号行政裁定书、(2020)最高法行再110号行政裁定书。

[3] 《广州房屋征收与补偿办法》第十二条。

[4] (2022)京02民终8985号民事判决书。

[5] (2022)粤06民终8844号民事判决书。

[6] (2021)粤01民终14485号民事判决书。

[7] (2021)粤06民终7364号民事判决书。

[8] (2022)粤01民终12989号民事判决书。

[9] (2022)粤06民终632号民事判决书。

[10] (2020)京03民终7610号民事判决书。

[11] (2019)最高法民申678号民事判决书。