新冠肺炎疫情对房地产行业的法律影响专题系列之一——疫情对商品房销售的影响

编者按：新冠肺炎疫情对房地产行业的法律影响专题系列概述

一、专题发起背景

2020年1月，一场席卷全国的新型冠状病毒感染肺炎疫情（以下简称“新冠肺炎疫情”）在中国大地肆虐。短时间内，各地政府纷纷出台管理措施，要求房屋建筑工程推迟复工或推迟新开工，不得对外开放商品房售楼处，有些城市被迫“封城”以控制疫情的扩散。由于人们减少外出消费，酒店、商铺、饭店等经营性场所营业收入锐减，租金负担凸显。为降低受疫情影响程度，有些物业公司将其管理的小区实施封闭管理，限制人员进出。

本次疫情对房地产行业，特别是房地产销售、工程施工、房屋租赁、物业管理等将产生明显影响。

二、专题构成

本次专题初步设定为以下四个模块：

· 疫情对商品房销售的影响

· 疫情对建设工程施工合同履行的影响

· 疫情对房屋租赁合同履行的影响

· 疫情对物业管理的影响

如疫情影响的扩大，我们可能还会视公众关切而增加其他内容。

三、专题愿景

希望我们的文章能为受到疫情影响的房地产开发企业、房屋租赁企业和物业管理企业提供帮助。

编者按作者：余雪萍律师、李海浮律师

一、疫情导致开发商不能如期交付房屋，开发商是否应承担违约责任

因新冠肺炎疫情的影响，国家将2020年春节假期顺延至2月3日，在此基础上，不少省市亦根据辖区内疫情的具体情况，就企业的复工时间做出了进一步的要求。比如，北京市要求全市房屋建筑和市政基础设施工程不早于2月9日24时复工，上海市、重庆市、广东省、福建省、云南省、浙江省、江苏省、吉林省、河北省、河南省、黑龙江省、贵州省、山东省、湖北省、江西省、安徽省、内蒙古自治区等众多省市自治区均要求不涉及重要国计民生的相关企业不得早于2月9日24时复工，天津市要求各类建筑工地停工，复工时间另行通知，目前暂未确定。

此外近日来，确诊人数持续攀升，众多地区均执行更加严格的防止人口流动的措施，甚至对居住小区、村庄进行封闭，限制人口流动。

在上述背景之下，不少开发商可能面临建筑工地难以复工从而不得不延期交付的情况，在此情形下，开发商能否主张不承担延期交房的违约责任，值得探讨。

（一）情形一：合同约定的交付时间晚于疫情爆发及相关管控措施出台

1、合同有约定的，从合同约定

在实践中，不少开发商商品房买卖合同中将疫情、重大公共卫生事件、普遍性的流行疾病、政府关于施工的政策及政令等作为不可抗力的情形之一，或将上述情形具体列举为可延期交房的情形之一。

在此情形下，基于意思自治原则，如商品房买卖合同有效，买卖双方应按照合同已有的特别约定履行相应的权利义务。

2、 合同无约定的，开发商可主张不可抗力或情势变更，但能否得到支持及相应的法律后果需结合个案的具体情况加以判断

（1）不可抗力

根据《中华人民共和国共和国合同法》（以下简称“《合同法》”）第一百一十七条、《中华人民共和国民法总则》（以下简称“《民法总则》”）第一百八十条，不可抗力指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。

由上述规定可知，开发商若以不可抗力主张豁免迟延交付的违约责任的，新冠肺炎疫情需满足不可抗力的“三不”要求，且新冠肺炎疫情与延期交付之间须存在因果关系。因此，为判断是否可适用不可抗力原则及相应的法律后果需考察如下因素：

（i）商品房买卖合同的签订时间

新冠肺炎疫情本身存在发展期间，如在商品房买卖合同签订时，开发商基于现有的技术水平无法预计新冠肺炎疫情的影响¹，则可满足不可抗力“不能预见”之要素。

虽然武汉市卫健委于2019年12月31日第一次发布了《武汉市卫健委关于当前我市肺炎疫情的情况通报》²，但在该通报中，武汉市卫健委表示未发现明显人传人现象，可防可控。因此，该通报并未引起社会普通民众对该疾病的重视。2019年12月31日至2020年1月20日期间，民众对于新型冠状疫情的影响并无概念，直至2020年1月20日媒体广泛报道钟南山院士肯定新型冠状病毒存在人传人，民众方才对新型冠状疫情了解并给予重视。因此，我们认为，开发商于2020年1月20日前签订商品房买卖合同时，新冠肺炎疫情对于开发商而言具有不可预见性。

2020年1月20日后，在确定新型冠状病毒存在人传人特性的基础上，国家及各地区针对新冠肺炎疫情陆续出台了各项具体的政策，包括启动突发公共卫生事件二级或一级响应、交通管制、延长春节假期、限制多数企业复工时间等，该等政策出台的具体时间不等，各地区管控措施的严厉程度亦不相同，且该期间恰与春节重叠。因此，我们认为，不可“一刀切”地认为开发商于2020年1月20日后应当预见到新冠肺炎疫情将对交付时间产生影响，而应结合商品房所在地的具体政策及政策出台时间对可预见性加以判断。

例如，沈阳市中级人民法院曾于2005年在沈阳新中城房产开发有限责任公司与孙秀艳商品房销售合同纠纷（裁判文书编号：（2005）沈民（2）房终字第799号）中发表如下裁判意见：“虽然2003年春夏之间我国爆发“非典”疫情，但新中城公司在与孙秀艳签订《协议书》时（2003年6月21日）应当预见“非典”疫情可能对其正常施工造成影响，但其仍然在《协议书》中约定在2003年9月底将商品房交付孙秀艳，且新中城公司自认“2003年9月初，工程基本完工，只差验收”，其在2003年9月28日与孙秀艳签订的《商品房买卖合同》亦约定“交房日期为2003年9月30日前”，表明“非典”疫情并未对其交付房屋造成影响，故在本案中不能免除新中城公司承担全部逾期交房的违约责任，所以新中城公司的此项上诉主张，本院不予支持³。

沈阳市中级人民法院在沈阳新中城房产开发有限责任公司涉及的系列案例中均强调了签约时间对判断可预见性的重大影响。

（ii）新冠肺炎疫情是否导致商品房所在区域的政府采取了导致施工进度延后的政策

笔者认为，新冠肺炎疫情本身并不必然导致延期交付的结果，只有商品房所在区域的政府出台了导致施工进度延后的政策，才能在新冠肺炎疫情与延期交付间形成因果关系。比如，有关限制建筑材料采购、限制交通、限制人员流动、限制施工时间等措施。

三亚市中级人民法院于2005年在殷文敏与三亚长源物业发展有限公司商品房预售合同纠纷（裁判文书编号：（2005）三亚民一终字第79号）中发表如下裁判意见：对于“非典”疫情的影响，本院认为，该疫情的发生是不可预见、不可避免，并且在当时卫生医疗技术条件下为不可克服的，由此导致政府采取必要的行政措施禁止录用岛外民工。而在政府部门发文禁止录用岛外民工的期日之前，长源公司已与多家建筑企业签订施工合同，但由于2003年4月“非典”疫情在全国范围内的大规模暴发，各地均采取措施严格控制大量人员的随意流动，并且客观上本案涉及的标的物施工人员（民工）主要来自岛外，对民工流动的控制客观上导致了各建筑企业进场施工的迟延，应认定“非典”疫情对“天涯一方城”项目各项施工的完成构成不可抗力因素。

（iii）新冠肺炎疫情及其管控措施持续的时间

即便新冠肺炎疫情导致当地政府出台了可能影响工期的政策，但政策影响的时间是有限的，开发商不能以此为由无限地拖延交付日期。

目前多个省市自治区均规定一般企业复工不得早于2月9日24时，相较于原本应于1月31日结束的春节假期，如按照2月10日复工计算，工期已延误10日；如后续政策仍限制人员流动，工期需进一步延长。

但考虑到本次新冠肺炎疫情爆发时间正值春节，而建筑工人一般选择在春节期间返乡，且其复工时间并非严格依照国家法定节假日执行，即使不存在新冠肺炎疫情，建筑工地全面复工的时间也难以与春节原定的法定节假日结束划等号。该客观情况可能影响裁判人员对新冠肺炎疫情对延期交付的影响程度的判断。

在（2012）亳民一终字第00389号裁判文书中，法院认为，根据蒙建【2010】63号文件及蒙城县疾病预防控制中心情况说明，蒙城县2010年8月14日至2010年10月9日发生XX疫情，共57天，被告因此工地食堂关闭，停工48天，与雨天重合两天，可将停工期间予以顺延46天。该案中，虽然疫情持续时间为57天，但因受疫情影响导致停工的时间仅为46天，因此，法院以实际受影响的停工时间，而非疫情持续时间作为认定顺延的天数。

（iv）延期交付的结果是否确因新冠肺炎疫情及其相应的管控措施导致

只有当新冠肺炎疫情及其相应的管控措施导致逾期交付，即彼此间存在因果关系，新冠肺炎疫情及其相应的管控措施才能作为逾期交付的免责理由。

根据（2009）温鹿民重字第1号裁判文书，虽然温州城建设有限公司主张其因受“非典”影响而未能如期交付，但被告未能证明曾因“非典”事件存在停工，并造成工期延误的事实。基于此，法院认为温州城建设有限公司的主张因“非典”事件导致逾期竣工没有依据。

（v）开发商是否及时通知了购房者并提供了相应的证明

根据《合同法》，事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。

该通知义务在商品房买卖中尤为重要，在商品房买卖中，购房者更有可能提前安排有关接收房屋的事项以及后续装修装饰的事宜，如房屋不能按时交付，将对购房者其他合同的履行产生较大的影响，如开发商未能及时通知购房者，对于扩大的损失，其应承担责任。

（2）情势变更

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第26条，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。根据上述规定，如适用情势变更原则，则可酌情对合同予以变更，该法律后果从规定层面区别于不可抗力的法律后果。

根据最高人民法院在（2018）最高法民终387号案件中的阐述，情势变更的适用需具备以下要件：（i）应有情势变更的事实，即合同赖以存在的客观情况确实发生变化；（ii）须为当事人订立合同时所不能预见；（iii）情势变更必须不可归责于双方当事人，即由除不可抗力以外的其他意外事件所引起；（iv）情势变更的事实发生于合同成立之后，履行完毕之前；（v）情势变更使履行原合同显失公平或者不能实现合同目的。

根据最高人民法院的上述意见，不可抗力及情势变更适用的要素存在较多的相似性，但考虑到情势变更的法律后果存在变更合同，不可抗力的法律后果主要是减免法律责任，如开发商拟主动修订合同，主张情势变更原则更合逻辑。

不过，当事人主张不可抗力减免民事责任，虽不是直接、主动地修订合同，但实际产生了类似于修订合同的效果。因此，从结果导向看，适用不可抗力与适用情势变更原则的法律后果的差距并不像法律条文所描述的显著。

（二）情形二：合同约定的交付时间早于疫情及相关管控措施

根据《合同法》第一百一十七条，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

如合同约定的交付时间早于疫情爆发及相关管控措施出台，则迟延交付并非因新冠肺炎疫情导致，基于《合同法》之公平原则，开发商不能因出现新冠肺炎疫情而豁免违约责任。

二、疫情致使购房者不能如期取得银行贷款导致购房者不能如期支付房款，购房者是否应承担违约责任

首先，应当区分合同约定的以银行贷款支付的购房款的支付日期是否早于新冠肺炎疫情爆发，如早于，则购房者应根据合同承担违约责任。

其次，如合同约定的以银行贷款支付的购房款的支付日期晚于新冠肺炎疫情爆发，则应首先考察合同对于不能如期足额取得贷款是否有明确的约定；如合同无明确约定，则应进一步考察是否可以适用不可抗力或情势变更。此处需重点关注新冠肺炎疫情是否影响贷款办理及发放，或购房者是否存在客观难以办理贷款事宜的情况，比如，银行应政府要求暂停营业、暂停审批贷款、迟延审批贷款、暂停或迟延发放贷款，或购房者被医学隔离等，其余需关注的事项可类比笔者在本文第一部分的分析。

需特别提示的是，不可抗力及情势变更的适用均强调相关情形的客观性及因果关系，因此，如贷款银行并未因新冠肺炎疫情暂停或暂缓贷款业务，购房者亦未被医学隔离，仅由于购房者担心被感染而拒绝外出办理贷款相关事宜导致无法及时取得银行贷款的，不能适用不可抗力或情势变更原则。

三、疫情导致开发商和购房者未能按照商品房预约合同的约定签订商品房买卖合同或支付定金的，开发商和购房者是否应当承担违约责任

实践中，在签署正式的商品房买卖合同之前，开发商和购房者往往先签署“认购书”、“预订书”或“意向书”（以下统称“商品房预约合同”）等文件，并约定一定期限后或满足一定条件后，双方签订正式的商品房买卖合同。商品房预约合同往往规定，购房者须向开发商交纳一定金额的定金或类似款项。

（一）开发商和购房者无法按约签订商品房买卖合同的违约责任

（1）合同有约定的，从合同约定

基于意思自治原则，如商品房预约合同有效且对此有特别约定的，买卖双方应按照合同已有的特别约定履行相应的权利义务。

（2）合同无约定的，笔者倾向于认为双方均无需承担违约责任且可解除预约合同

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）（以下简称“《商品房司法解释》”）第4条，出卖人通过认购、订购、预订等方式向购房者收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还购房者。如果开发商和购房者无法按约签订商品房买卖合同系受新冠肺炎疫情的影响，笔者倾向于认为该种影响应属于前述条款规定的“不可归责于当事人双方的事由⁴”，因此该种情况下开发商应将定金返还购房者。

司法实践中，法院亦通常支持因不可归责于当事人双方的事由导致无法签订正式商品房买卖合同的，可解除商品房预约合同，且双方无需承担违约责任。例如，在最高人民法院总第118期公报案例-戴雪飞诉华新公司商品房订购协议定金纠纷二审案中，苏州市中级人民法院认为在商品房订购协议签订后因不可归责于双方的原因导致本约（即商品房买卖合同）无法订立的，不在商品房订购协议的违约情形中，该种情况下，订购协议应当解除且已付定金应当返还。另外，在（2015）黔东民终字第578号民事判决、（2019）川09民终1012号民事判决、（2015）海民初字第12521号民事判决中，法院均支持当事人请求解除商品房预约合同并由开发商退回定金的诉求。

（二）购房者无法按约支付款项

（1）合同有约定的，从合同约定

基于意思自治原则，如预约合同有效且对此有特别约定的，买卖双方应按照合同已有的特别约定履行相应的权利义务。

（2）若合同无约定，则购房者通常无法以不可抗力进行抗辩，但购房者可以援引情势变更原则进行抗辩以请求变更或解除商品房预约合同，但该等抗辩是否能够得到法院的支持则存在不确定性

在商品房预约合同中，购房者通常需支付一定的款项（如定金等），该等合同义务表现为金钱给付，新冠肺炎疫情通常不会直接导致购房者履行不能，仅可能对购房者的金钱给付履约能力产生一定的影响，且该等影响为间接性的，与商品房预约合同中的金钱给付义务客观无法履行没有直接因果关系，因此新冠肺炎疫情通常无法直接导致购房者不能履行金钱给付义务，进而该等新冠肺炎疫情通常不能作为购房者违约不支付相关款项的免责事由。

司法实践中部分法院也曾持相同观点。例如，在（2005）穗中法民二终字第1150号民事判决中，广州市中级人民法院认为不论是“非典”、禽流感疫情，还是市政施工，可能影响的只是宏观的经营环境，对该案借款合同的履行并不产生任何直接、必然的影响，故不应认定为是导致上诉人违约的原因，因此，上诉人以不可抗力为由上诉主张减免民事责任，不符合《合同法》第一百一十七条的规定。

在购房者无法援引不可抗力条款将新冠肺炎疫情作为免责事由的情况下，购房者也可能援引情势变更原则以期变更或解除商品房预约合同。《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（法[2003]72号）第3条第3款规定：“由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。”由于“非典”疫情与此次新冠肺炎疫情的相似性，我们倾向于认为在特定情形下此次新冠肺炎疫情应可类比适用前述通知而适用情势变更相关规定。

但需提请关注的是，情势变更适用的前提为“继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的”，而在新冠肺炎疫情的影响下要求购房者继续按照商品房预约合同的约定履行金钱给付义务是否为明显不公则需依赖于法院根据具体案件的自由裁量。

四、建议

在当前情况下，开发商和购房者均应关注以下事项：

1、关注商品房预约合同、买卖合同中有关以下内容的约定：（1）合同义务的履行时间节点，如签订正式商品房买卖合同的时间节点、支付款项的时间节点、交付房屋的时间节点等；（2）延期履行合同义务的违约责任，并特别关注是否存在针对不能及时获取贷款的特别约定，在何种情形下可延期交房等；（3）不可抗力包含的具体情形及不可抗力的适用。

2、就新冠肺炎疫情导致的对商品房预约合同、买卖合同履行的影响及时通知合同对方，与合同对方保持联系，并保留相关沟通的证据。

3、保留影响合同履行的相关证据，例如，政府发布的相关通知（如新冠肺炎疫情期间禁止机动车通行、限制交通、限制人员流动、责令关闭售楼处等公众场所、禁止企业在特定期限前复工等）、银行暂停受理贷款申请的通知、诊断报告、住院凭证、隔离观察相关的凭证等。

4、保留为避免扩大损失所采取举措的相关证据，如在可恢复施工后积极联络施工单位复工的沟通文件、在可恢复办理贷款后积极办理贷款事宜的凭证等。

注： 

[1]根据李适时主编的《中华人民共和国民法总则释义》，不可预见，是指“根据现有的技术水平，一般对某事件发生没有预知能力”。

[2]通报具体内容请见http://wjw.wuhan.gov.cn/front/web/showDetail/2019123108989。

[3] 沈阳新中城房产开发有限责任公司与8位购房者产生纠纷，均由沈阳市中级人民法院二审，裁判意见相同。

[4] 福建省高级人民法院曾在《福建省高级人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答>》中提出：“不可归责于当事人双方的事由”是指双方当事人均无过错而导致商品房买卖合同未能订立的情形。例如，双方当事人在商品房的认购、订购、预订等协议中未约定的与商品房买卖有关的内容，在签订正式商品房买卖合同时，经磋商一致无法达成一致意见的；收受定金后，因第三人的原因或自然灾害致使该商品房项目未能建设或未能按原约定建设等情形。