关于开发商自持住宅房屋处置方式分析

引言

很多住宅类房地产项目，在土地招拍挂时出让人会要求竞买人承诺自持一部分住宅（“自持房屋”），即竞买人将自持房屋建成后，不得分割转让或销售，只能自行持有，并出租。这部分自持房屋占用了开发商大量资金。很多开发商希望将自持房屋转让或处置以收回资金。本文以北京、上海、广州、深圳、杭州等地为例，拟就开发商处置自持房屋的方式进行探讨。

一、 自持房屋禁止销售，特殊情况下可以整体转让

无论北京、上海，还是广州、深圳，抑或杭州，当地政府均限制自持房屋的销售。例如，北京市住房和城乡建设委员会（“北京市住建委”）和原北京市规划和国土资源管理委员会规定，企业自持商品住房应全部用于对外租赁，不得销售。企业持有年限与土地出让年限一致。企业进行合并重组或股权转让涉及自持商品住房产权转让的，须经项目所在区政府同意后整体转让。转让后，不得改变自持商品住房规划用途，并应继续用于出租。其他城市也有类似规定，详见本文附件一。

除了政府文件规定外，项目土地出让公告和土地出让合同中也往往会有限制性的规定，例如，广州市2022年土地出让公告中通常规定，企业自持部分作为租赁住房，持有年限与土地出让年限一致，不得分割处分，抵押、转让须与本项目全部自持租赁住房整体一并办理。广州市的《国有建设用地土地出让合同》中也有类似规定。其他城市的土地出让公告和出让合同也存在类似的规定，详见本文附件二。

二、 处置案例

尽管存在上述限制性的规定，实践中仍有部分开发商通过发行基础公募REITs、资产支持专项计划（类REITs）、转让股权等方式实现了自持房屋的转让。例如，深圳安居百泉阁项目、安居锦园项目、保利香槟苑项目和凤凰公馆项目即通过发行基础设施公募REITs变相实现了自持房屋的转让。详见本文附件三。

三、 处置方案

（一）方案简介

1.发行基础设施公募REITs

以自持房屋作为底层资产发行公募REITs。

2.发行资产支持专项计划（类REITs）

以自持房屋作为底层资产发行资产支持专项计划（类REITs）。

3.转让给第三方

将自持房屋整体或项目公司股权转让给第三方。

4.以租代售或转让使用权

将自持房屋长期出租，例如，二十年，期满可以顺延，或将房屋使用权转让。

（二）不同方案面临的障碍及其解决措施

每个方案均存在一些障碍。有的需要满足一定条件，并经过政府部门审批，有的转让价格不甚理想，有的存在合规性的瑕疵。有关障碍及其解决措施详见本文附件四。

附件一、各地关于自持房屋转让的规定

附件二、土地出让公告和出让合同关于自持房屋转让的规定

附件三、自持房屋处置案例

附件四、不同方案比较

1.我们在公开渠道（深圳市住建、自规等部门官网、法规数据库等）没有找到深圳市关于转让自持房屋的具体规定。不过，深圳市近期出让的住宅土地如果有自持要求，主管部门通常会要求竞得人签署一份制式的《深圳市全年期自持市场租赁住房建设和管理协议书》。根据网上公示的这份格式合同内容，其中有关于自持房屋转让的约定，且条款与土地出让公告、土地出让合同中的表述（详见本文附件二）很近似。

2.http://www.shtdsc.com/2016/tdjy/dkxx/crdk/?id=202112509；http://www.shtdsc.com/2016/scgc/qsm/jyxyd/202112/t20211201_1039099.html

3.http://www.shtdsc.com/2016/tdjy/dkxx/crdk/?id=202112506；http://www.shtdsc.com/2016/scgc/qsm/jyxyd/202111/t20211129_1038759.html

4.http://www.shtdsc.com/2016/tdjy/dkxx/crdk/?id=202112507；http://www.shtdsc.com/2016/scgc/qsm/jyxyd/202111/t20211129_1038758.html

5.http://www.gzggzy.cn/tdjyxxgggkcr/864116.jhtml

6.http://pnr.sz.gov.cn/ywzy/tdjygs/content/post_9035714.html

7.http://www.gzggzy.cn/tdjyxxgggkcr/879305.jhtml

8.http://www.gzggzy.cn/tdjyxxgggkcr/898621.jhtml

9.https://td.szggzy.com/tiaim/web/landDetail?id=20210828164812941364738442870336&code=0015&goodId=20210828164812934878007183617581

10.https://td.szggzy.com/tiaim/web/landDetail?id=20210828170618910173706345182757&code=0015&goodId=20210828170618902081345287064618

11.这只REITs目前在上交所的状态为“通过”：http://www.sse.com.cn/reits/info/index_detail.shtml?audit_id=20763

12.发售时间为2022年11月，上市日期为2022年12月9日：http://www.sse.com.cn/assortment/fund/list/reits/basic/index.shtml?FUNDID=508077

13.2022年8月发行上市。详见《180501红土深圳安居REIT红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金上市交易公告书》。

14.2018年12月发行。详见深圳证券交易所《关于为“深创投安居集团人才租赁住房第一期资产支持专项计划”提供转让服务的公告》。

15.专项计划说明书中未披露是否曾取得相关政府部门的批准。项目律师出具法律意见称，深圳市政府关于人才住房不得转变为商品房上市交易，需要转让的，由原配售单位或政府回购的限制性规定，不适用于深圳安居集团作为人才住房专营机构为开展资产证券化直接或间接转让标的物业的情形。深圳安居集团根据其内部授权及专项计划文件向项目公司转让标的物业不违反所适用的法律法规的规定。

16.融创系公司。

17.实控人为个人控制的上海和曦实业有限公司。

18.融信系公司。

19.2022年8月发行上市。详见《508058中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金上市交易公告书》。