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如何建立公平的租购并举市场——住建部《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》简述

2018.01.12 李海浮 梁岩

2017年5月19日,住房城乡建设部在其网站发布了关于《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》(以下简称“《条例(征求意见稿)》”)公开征求意见的通知。作为我国首部专门针对“购租并举的住房制度”而制定的行政法规,《条例(征求意见稿)》对住房租赁、住房销售、房地产经纪服务,及上述方面的监督管理、法律责任做出了规定。《条例(征求意见稿)》将此前部门规章、中央和一些地方的规范性文件规定的内容以行政法规的形式确定下来。从《条例(征求意见稿)》的“购租并举”到十九大提出的“租购并举”,房屋租赁市场的大力发展无疑为可预见的未来,而如何保障与监督租购并举住房制度的良好运行,《条例(征求意见稿)》为我们提供了以下思路。


一、 鼓励建立稳定的住房租赁市场


《条例(征求意见稿)》最大的亮点在于为建立稳定的住房租赁市场制定了诸多鼓励措施。


1、鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业


《条例(征求意见稿)》支持住房租赁企业通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源,支持个人和单位将住房委托给住房租赁企业长期经营。住房租赁企业依法享受有关金融、税收、土地等优惠政策。并且,《条例(征求意见稿)》首次从法规的层面确定住房租赁相关收益可以设立质权。


2、鼓励建立长期的租赁关系


《条例(征求意见稿)》鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同。当事人签订三年以上住房租赁合同且实际履行的,直辖市、市、县人民政府应当给予相关政策支持。《条例(征求意见稿)》要求住房租赁企业出租自有住房的,除承租人另有要求外,租赁期限不得低于三年。上述规定是对《北京市住房和城乡建设委员会、北京市发展和改革委员会、北京市教育委员会等关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》类似内容的肯定。


3、保障承租人的合法权益


基于承租人在租赁关系中的弱势地位,《条例(征求意见稿)》为出租人设立了更多义务,赋予承租人更多权利,对租金合理及稳定提供了更多保障。


(1)禁止出租人强制驱逐承租人


《条例(征求意见稿)》规定,出租人不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人,收回住房。否则,将可能面临治安管理处罚,甚至被追究刑事责任。过去几年,房东突然赶人、租客被迫临时搬家的新闻屡见不鲜,承租人在租赁关系中的天然弱势地位及当下大城市房屋租赁市场的供需失衡,与法律制度保护的缺失,使得承租人的稳定承租状态难以得到有效保护。该条款以禁止性的陈述方式,令这一行为的违法性变得更加明朗。


(2)规范租金、押金的收取和支付


《条例(征求意见稿)》将按月支付租金作为原则,将当事人另有约定作为例外。同时规定,住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的,出租人不得单方面提高租金。在当前租赁市场普遍选择季付、半年付、甚至年付的背景下,按月支付的要求无疑极大减轻了承租人一次支付大笔租金的压力。而对于合同期内随意涨调租金的禁止,既给了承租人群体利益与尊严的保障,又维护了租赁市场的公平与诚信。


《条例(征求意见稿)》规定,出租人收取押金的,应当在住房租赁合同中约定押金的数额和返还时间。除住房租赁合同约定的情形外,出租人不得扣留押金。出租人扣留押金的,应当承担举证责任。出租人违反规定收取或者扣留押金的,将面临处罚。


(3)承租人凭备案的租赁合同可申领居住证,享受公共服务


《条例(征求意见稿)》规定,经备案的住房租赁合同可以作为承租人有合法稳定住所的凭证。承租人可持备案的住房租赁合同依法申领居住证,并享受规定的基本公共服务。过去只有房产证才能作为合法稳定住所的凭证,只有具有当地户口才能享受公共服务。现在承租人也在一定程度上享有这一权利,可以视作保障承租人平等权利的尝试。


(4)赋予承租人优先承租权


《条例(征求意见稿)》规定,办理住房租赁备案后,租赁期限届满时承租人享有同等条件优先承租的权利。这是在法规层面第一次承认优先承租权。此前,优先承租权并不是法定的权利。虽然在有些租赁合同中对此有规定,但该规定不能对抗合同之外的第三人,因此,该优先承租权往往形同虚设。


(5)出租人进入租赁房屋需获得承租人同意


《条例(征求意见稿)》规定,未经承租人同意,出租人不得擅自进入租赁住房。当事人在租赁合同中约定出租人可以进入租赁房屋情形的,出租人应当按照约定进入租赁住房并提前通知承租人。否则,将可能面临处罚。这一举措保护了承租人对承租房屋占有、使用权益的独立性与排他性,亦在一定程度上保护了其隐私权。


4、禁止群租


《条例(征求意见稿)》规定,出租人出租住房,应当符合单间租住人数和人均租住面积的标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间,不得出租用于居住。该条规定主要针对实践中的群租现象。


二、 加大住房销售监管力度


《条例(征求意见稿)》以行政法规的形式将此前部门规章和规范性文件规定的监管措施确定下来。


1、严禁开发商囤积房源、捂盘惜售


《条例(征求意见稿)》规定,房地产开发企业不得捂盘惜售或者变相囤积房源;不得发布虚假房源信息和广告;不得通过捏造或者散布涨价信息等方式恶意炒作、哄抬房价。取得预售许可后,房地产开发企业应当在十日内在房产管理部门网站和销售现场一次性公开全部准售住房及每套住房价格,并对外销售。《条例(征求意见稿)》从制度上强制提高了交易的透明度,对交易双方、交易市场的长期发展能够带来正向影响。


2、禁止多项销售行为


《条例(征求意见稿)》要求,房地产开发企业不得不符合住房销售条件,向买受人收取或者变相收取费用;不得以捆绑搭售或者附加条件等限定方式,迫使购房人接受商品或者服务价格;不得将已作为住房销售合同标的的住房再销售给他人;不得为买受人垫付首付或者以分期等形式变相垫付首付;不得分割拆零销售住房;不得返本销售或者变相返本销售住房;不得以售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工住房。否则,将被暂停合同网上签约权限,并须承担没收违法所得、罚款、降低资质等级或吊销资质等级等行政处罚,及其他民事责任甚至刑事责任。上述所列的销售行为在实践中很常见。《条例(征求意见稿)》出台后,对于将房款拆分,以装修款、家具款等形式变相收取房款,以及为购房者垫付首付款,规避贷款政策的做法将受到遏制。


3、监管预售资金


《条例(征求意见稿)》规定,房地产开发企业预售住房取得的资金,应当纳入交易资金监管账户,专款用于有关的工程建设。未将预售住房取得的资金纳入监管账户或者侵占、挪用资金,由房产管理部门责令限期改正,可以暂停合同网上签约权限,并须承担没收违法所得、罚款、降低资质等级或吊销资质等级等行政处罚,及其他民事责任甚至刑事责任。对预售资金进行监管可以有效地防止楼盘烂尾,对维护交易稳定功不可没。实践中,许多地方已经实际操作。《条例(征求意见稿)》以法规的形式将该制度确定下来。


4、现房销售须办理备案


《条例(征求意见稿)》规定,房地产开发企业销售已竣工住房的,应当向房产管理部门办理现售备案。原建设部《商品房销售管理办法》规定,房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。《条例(征求意见稿)》以法规的形式将该制度予以确认。


三、 加强对房屋中介的监管


《条例(征求意见稿)》以整个第四章对房地产经纪服务做出了规制。涉及了机构设立和从业人员管理、房源信息发布、收费、从业禁止等诸多方面。


1、禁止赚取差价


针对实践中房屋中介低价收,高价卖的做法,《条例(征求意见稿)》明确禁止房地产经纪机构和房地产经纪人员对交易当事人隐瞒真实的住房交易信息,低价收进高价卖(租)出住房赚取差价。


2、禁止提供融资服务


《条例(征求意见稿)》规定,房地产经纪机构和房地产经纪人员不得违反有关规定,为当事人提供购房融资。实践中,有些房地产中介机构为促成交易,赚取中介费,向无力承担首付款的购房者提供贷款,以骗得银行对其余部分房款的贷款。《条例(征求意见稿)》明确将该种行为列为禁止行为。


3、第三方交易平台的赔偿责任


针对实践中通过网络平台发布房屋信息的情形,《条例(征求意见稿)》规定,提供住房租赁、销售信息发布服务的第三方网络交易平台应当对信息发布者的身份进行审核和登记。当事人通过第三方网络交易平台接受服务,其合法权益受到损害的,可以向信息发布者要求赔偿。第三方网络交易平台不能提供信息发布者真实名称、地址和有效联系方式的,可以向第三方网络交易平台提供者要求赔偿。第三方网络交易平台发现信息发布者存在欺诈、提供虚假材料等违法情形,未及时删除、屏蔽相关信息的,须与信息发布者承担连带责任。


四、 适用范围


《条例(征求意见稿)》适用于国有土地上的住房租赁和销售活动,但不适用于公共租赁住房等政策性住房租赁和销售,以及旅馆类住宿服务,也不适用于集体土地上的住房租赁和销售活动。


五、 结语


追求公平与社会结构稳定,平衡不同群体间的利益是法律的天然职责,在出租人、承租人、房产开发商、购房者、房产经纪人相互博弈又互利共生的关系里,如何使各方建立更稳定、更公平、更高效的社会关系,对于政府来说,应该既是追求、又是要求。《条例(征求意见稿)》最终会以怎样的面貌出现在公众面前,尚不得而知。无论如何,在政策加法律的双重引导下,我们至少可以大胆预测这样的未来:房地产市场的美好时代终将会到来。